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2017-2-22 6:3

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  相比2015年底的成交旺局,2016年1月北京纯楼市商品住宅成交量有所下滑,但是与去年同期相比却处于高位水平。数据显示,1月北京纯商品住宅共实现成交6462套,同比增加28%。在1月28日“首届2016新年楼市趋势发展论坛”上北京房地产业协会副会长陈志表示,每年的1-2月均是北京房地产市场的成交低谷期,相比2015年,2016年首月的成交情况可以称得上是高起点。在土地供应缩减、商品房豪宅化已成定局的情况下,预计2016年北京楼市将呈现“量跌价涨”趋势。

  今年“量跌价涨”

  新年伊始,尽管北京楼市环比去年12月有所下滑,但同比仍处于高起点。亚豪机构市场总监郭毅认为,随着2016年大量高价项目的不断入市,高端市场将成为成交主力,这类项目由于单价较高,推盘速度与去化速度均相对较慢,预计今年北京楼市将呈现“量跌价涨”的态势。

  近几年,北京商品房库存逐渐减少。统计显示,2014年北京楼市供应量为8.62万套,而这个数字在2015年则下滑为5.59万套。陈志称, 预计2016年住宅供给依旧面临下滑趋势,在土地供应持续下滑以及开发商推盘上市预期依旧不强的前提下,2016年整体交易量还会有所回落。

  除了供需矛盾之外,北京库存状况也是价格持续走高的原因。数据显示,去年12月底,北京库存量仅为5万套左右(剔除保障房),几乎没有去库存压力,这与全国其他城市库存高企的情况反差很大。

  首都经贸大学房地产研究中心主任赵秀池分析,一线城市房价将依旧保持稳定增长。其中,庞大的人口数量和增长趋势,仍令楼市需求量不断增加。继2009年北京突破人口目标之后,近五年又增加了396.6万。截至2014年,北京的人口已达2151.6万。如果简单按照三口之家计算,北京每年需要新增26万套房子。这与2015年楼市供量形成巨大反差。

  新房豪宅化

  除了供需之外,房价上涨与土地市场也直接相关。

  资料显示,2015年一共出让了50宗住宅用地,22宗楼面价超过3万元。这意味着22宗土地未来开发楼盘的房价至少在5万-6万元的水平。这22宗还有10宗是未来潜在的10万+项目。其中,原来未必是顶豪集中的片区,也出现了不少高价地块。

  郭毅对此表示,土地市场的火热,除了企业资金充沛外,政府规划的调整以及土地供给的方式,也助推了地价的攀升。包括西南三四环沿线、东北五环外的孙河和东坝等区域。其中,孙河是北京惟一一块整体规划低密用地的片区,东坝则凭借第四使馆区的规划助推这些板块成为新兴高价区域。

  此外,北京其实很久没有五环以内的地块如此集中出让。2015年50宗住宅用地7宗在五环内,企业集中围猎稀缺地块,地价自然迅速上升。

  中国社科院城市发展与环境研究所主任牛凤瑞分析,北京功能区域的再调整、再优化是地价上涨的关键因素。南城区域的开发、通州成为行政副中心等都是功能区的调整,功能区的调整必然造成基础设施升级从而推高地价。

  陈志透露,相关部门透露出的信息显示,2016年依旧会有一部分相对优质的土地入市,但总量将会再度缩减。一方面,未来土地拆迁成本越来越大,另一方面从土地规划上也面临各种红线的压力。

  陈志预测,未来北京楼市将形成低端市场靠政策、高端市场豪宅化的分化局面。

  政策利好依旧延续

  “政策依旧是影响楼市走向的关键因素。”陈志表示,2015年针对二套房信贷出台了“3.30”政策,令市场升温,但因限购政策依然延续,整体市场呈现政策窗口期效应,但未出现明显爆发点。

  业内人士分析,2015年楼市升温的原因还在于在政策主导下,资本市场出现大幅升温,包括去年央行五次降息以及央行出台的很多贷款调整政策在内。初步评估,2015年市场货币量超过10万亿元,其中相当一部分的资金流入楼市,导致房地产市场的价格上涨。此外,包括很多开发商通过资源调配能力跟银行达成合作,取得了更低的资金成本。

  专家预测,限购政策已不再是房地产类政策,而是北京定位发展的政策,因此限购不会取消。但针对市场和企业的一些反应,限购政策的具体内容会不会调整,可能有一些悬念。

  2016年总体减量增价,二手房保持量价齐涨。从企业角度看,并购会多发。同时,企业的利润依旧会缓慢下降,但2016年楼市表现仍保持稳定。

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稿源: 百度新闻源  2017-2-22 6:3     编辑: 赵经理
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